地产组合基金进可攻退可守,如何把握地产

尽管今年政策多次强调“房住不炒”的定位，对需求端的调控已达到历史最严阶段，但市场需求依然保持韧性，并随着人口年龄结构上移、高等教育人口占比提升、以及家庭小型化加剧，房地产消费将出现结构性红利，房地产投资赛道也将进入结构性行情，更加考验投资机构的主动管理能力，从风险分散和博取优质资产超额收益的角度，组合投资基金作为地产投资的新风口呼之欲出。房地产行业，迎来转型新机遇行业空间：年我国城镇化率进一步提升至63.9%，参考全球主要经济体的年末的城市化利率均超过80%，我国后续城镇化率仍有较大提升空间，有力支撑住房需求。三胎政策的放开加上我国人口年龄结构的上移随着我国人口年龄结构的上移、高等教育人口占比提升、以及家庭给小型化加剧，这将预示着房地产消费需求的转变和升级，逐步从从基础型消费需求到升级型消费需求转变升级，也会带来新的住房需求。行业趋势：从年到年，百强房企的市场占有率逐步上升，十强市场占有率已经突破了25%，达到了27.5%，也是逐年上升。市场环境的复杂，资金政策趋紧，但是大型房企有了更多的并购机会，大鱼吃小鱼，这波集中供地更是印证了这个趋势。年集中施行以来，三道红线影响下，绿档企业维持较强拿地力度，而红档企业基本均处于收缩状态，资金充足的龙头企业及板块深耕的区域性房企能够获得更优质的土地资源，强者恒强。组合基金布局正当时，把握投资良机基于房地产行业未来的发展空间及其特有的属性-底层有实体资产，地产依旧是一个非常值得布局的领域，那么应该采用怎样的方式进行投资呢？相比于传统的单项目地产股权项目，组合基金能够解决单项目产品几个明显的痛点：（1）组合基金在投资期内会进行滚动投资，不打散本金。客户资金存续的时间更长。同时，投资期内提前储备优质项目，提高投资效率，能避免客户在产品到期后进行再投资产生的资金闲置成本。（2）组合基金将客户的资金分散投资到多个项目中，跨区域多项目布局可以更好的平滑极端风险造成的潜在损失。（3）组合基金的超额收益更具有想象空间，主要来源于三个部分：1）由于在投资期内组合基金不进行分配，期间有项目结束后继续滚投是项目的本金和收益一起进行滚投的，收益的部分在投资下一个项目时就会复利，产生额外的收益。2）组合基金的项目在最后超额累退的时候能够分配的比例更高，享受更多项目收益。这里通过数据举例的方式，展示了两种情况：（1）投资人投资门槛收益为8%/年的单项目产品，期间项目有可能会打散本金或提前结束，提前结束的部分按照市场上常规的活期理财产品收益率3%/年来进行再投资，直到首期投入的万完全收回，将资金投入到下一个单项目产品中。（2）投资人投资门槛收益为8%/年的组合基金产品，投资期内不打散本金也不会提前结束，同时已退出项目的投资收益部分可以进行复利滚投，“本金和收益”一起投入到下一个项目中，产生复利收益。可以明显的看出，万资金投资同样的时间，投资单项目产品并且投资人自行管理续投时获取的收益为13.8万元，投资组合基金投资人可以获取的收益为16.65万元。总结来说，比起单一项目，组合基金既能通过多元化项目分散投资风险，也通过保留了投资人获取超额收益的可能。与此同时，组合基金也更加考验管理人选择资产、对市场判断的能力，以及对于整个组合的久期管理、资金排布及投后管理能力。

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